中国房地产经纪行业的变革与创新——记北京全国经纪人大会心得分享

中国房地产经纪行业的变革与创新——记北京全国经纪人大会心得分享

为期两天的2016中国房地产经纪年会于6月17日在北京落下帷幕。本次年会以“创新与服务——基于命运共同体的行业生态构建”为主题。在短短两天近30个行业大咖发表了对房地产经纪行业未来发展的思路与见解,让我在结合公司发展思路的同时,感触良多,允许我在这里,与大家分享一下这次年会的心得。

一、左晖:新中介

链家树大招风,嫁接金融的创新,触动了银行利益,被住建部官员含沙射影的“点名”批评,创新虽无罪,收敛些也好。

收获一:

首先,左晖给我们指出了当前市场非常惊人的数据:每年8万亿新房成交,4万亿二手房成交。而这个惊人的成交数据背后,是房地产服务的边界正在消失,一手房,二手房的居间,资产管理,金融服务,都在以一种新的操作形式进行融合,创新金融本身没有错,新的东西,延伸了很多意向不到的事情,情理之中,预料之中,但是,链家作为房地产综合服务商,这个方向是不会变的,给客户提供更好的,这个方向要从新树立起来,做真正的“新中介”。12万亿的市场,真的很大,我认可左晖对房地产服务边界正在逐渐消失的判断。原来房地产居间服务与房地产金融服务可能是一条产业链上不同的两个行业,未来,可能会变成一个行业内的两个环节了。

其次,我觉得左晖去年,受到房天下以及Q房模式的冲击,有一点丢掉了以客户体验为导向的立命之本,他自己也说,因为进行了融资,资本方对利益有要求,去年有些事情着急了,因此,北京以外的市场,出了很多问题。不过,从他这次的讲话来看,链家应该是准备稍稍放慢脚步,从新抓回以客户体验为核心这个路子,我认为,这是对的。

收获二:

左晖说,中国很“方便”,互联网,移动互联网的发展,极大的促进了这个行业的发展,趋势不可逆转。

确实是这样,所以,作为晟意而言,帮助中小中介跨步进入“移动互联网”时代,是顺势而为,而且目前我们的产品已经趋于产品化,将功能“化繁为简”,为经纪人提供必要的武器,才是晟意的竞争优势所在。

二、水俊:房产O2O的创新之路

Q房,要做云平台,要反思,也许轻资产会比重资产死得更快。

收获一:

Q房系统的开发思路,与我们的思路总是惊人的相似。上台演讲的是Q房副总裁水俊IT出身,他讲系统的时候,提出的概念,跟我们是超级相似,比如,系统“云盘化生存”,这便是我们云化的过程,目前我们已经完成了;再比如他们的数据结构,也是“盘”,“客”,“人”三层结构,这个绝对是我们自己原创的,看来大家都不谋而合啊;再比如,智能房库,通过wiki进行对比的机制,竟然也是相似。

Q房的系统开发投入不菲,这样说来,至少英雄所见略同,我们对自己的系统就更加有信心了。

收获二:

轻资产的反思,从“世华”到“Q房”的四不像。Q房原来的思路是,少给工资,多给提成,因为提成是创造了业绩,才有的支出,即量体裁衣,量入为出的思路。思路原则是没错的,问题出在从“世华”向“Q房”转型的过程中,原来的“重资产”终究还是需要一个“过渡政策”到“轻资产”。那么出现什么问题呢?那就是“工资要给”,“提成要高”两条线并行。我想,执行了一年后,Q房最大的感慨,恐怕是“用真诚善良的心去面对别有用心的人是非常不靠谱的事情”。一年来,Q房的业绩绝对是有翻番的,可是利润呢,市场好的时候,也许还能保持原来的绝对值,也就是业绩翻一番,利润没增加,市场一不好,还是一样的亏,压根就没轻资产成功,弄个四不像,不是直营,不是加盟,也不是独立经纪人,也不是互联网公司。所以,Q房反省了,既然,轻资产实现不来,那还是从新按照旧的一些模式走,至少现在系统也做好了,各种条件还是蛮进步的,从新做直营。当我听到这里的时候,我本想给Q房点赞的,谁知道,他话音一转,说Q房要裂变3.0模式,要开放共享,培育生态圈,服务行业、经纪人公司、经纪人,做经纪人终身的事业平台。这个我可就不敢苟同了,二者只能选其一,否则,还是会乱。

Q房前半部分的反省,我是认可的,作为Q房而言,由于本身承接了“世华”的骨架,这是回避不了的,既然轻资产化失败了,走走回头路,也是可以的,走回头路,无非就是走链家的路子嘛,这是走得通的。可是Q房3.0,我不看好。其实Q房3.0的蓝图没问题,因为,我们在厦门的项目蓝图也是这样的,按道理我不应该反对啊?我只能说,Q房做不了开放平台,因为他回避不了“世华”的骨架,特别是他现在都准备走回头路,加大直营控制了,这本身就是与开放相悖的,何必还不放手。

收获三:

Q房的全产业链布局——二手房、新房、金融、资产管理。看来,大家都看到了趋势,也在努力。我挺欣赏他谈到的其中一句关于金融的话:“任何不以风控为核心的金融创新都是耍流氓”,这个触动到我了,正如我们的厦门项目一样,将房盟金融产品标准化的事情,落实以风险控制为核心进行产品设计,与我们的产品思路规划不谋而合。

三、莫天全:艰苦转型及房地产经纪行业发展的启示

房天下(搜房),拿的起,放的下,承认错误,重新修好与中介的关系,我佩服他的勇气。

搜房(我更喜欢叫房天下为搜房)道歉了,承认了去年一年都是瞎搞,要重新讨好中介,重新把自己一部分业务,定义为信息通道。不可否认,搜房的流量,依然是房地产类平台第一名,58同城的综合平台(加上安居客及赶集)依旧难望其项背,引客效果差距很大。所以,搜房道歉了,而中介在利益面前,也不得不妥协,双方重修旧好,这只是个时间问题,没有永远的朋友,也没有永远的敌人,我算是亲眼见证了活生生的一个案例,果然是得渠道者,得天下;专注、专业,就是能够得到足够的流量。一是为经纪人提供强大的ERP系统,再通过渠道将客户资源向经纪人导入,最终实现经纪人提供办证及金融服务赚钱。这个思路,印证了房地产与金融服务相结合的一个导向,也证明厦门项目的正确性。

面对金融服务的竞争,我总结,还是有几个机会点的:1、金融是资金密集型行业,市场很大,市场占有率是要靠资金量来填充的,所以很难形成垄断,毕竟谁也没有那么多资金来吃掉更多的市场,所以,可以各有各做;2、搜房并没有放弃自己做中介,只是说,要分开平台和中介业务独立运营,说实话,这个是很难对中介有太多的信任感的,也就是说,可以预见,中介依然会把搜房作为一个吸客的渠道,仅此而已,更加深度的合作,估计没那么块破冰。

四、王雁晖:房地产·金融·科技

中佳信(21世纪不动产与中信产业基金的合资公司)——“房地产金融的债券化、金融的流通性属性,连通投资与融资的桥梁,金融居间(金融中介)时代就要来临了”,从金融人的角度来看房地产中介的未来,我挺脑洞大开的。

收获一:

房地产金融的债券化。王雁晖,一个在美国从事了多年金融的老海归,他认为,美国的金融模式,终究会在中国未来几年落地。而这个模式,是将房产作为一种资产,会演变成不同的融资工具,随着金融介入的越来越深,房地产金融延伸的债权一定会要流通起来,以加大房地产金融领域的流通性,最终一定会朝着房地产金融债权的债券化。也就是银行或者小贷公司,可以把抵押中的债权流通起来,以解决资金的流动性。

真的是脑洞大开,我查了一下,好像最近正好有些政策支持债权的交易,具体怎么做这样的产品,我还不太清楚,但却给了我思考的空间。我想,我们有些抵押贷款的,我们是抵押物的执行人,如果出险,这个抵押归了我们,或者没归我们,但是不是就形成了一个债权了呢?是不是这个债权,我们可以交易出去,减少我们自身的风险呢?

收获二:

联通投资与融资的桥梁。这个海归说,金融,其实不应该拿自己的钱来做,比如,银行拿的是储户的钱,单纯的放贷不够高级。金融的本质是找到投资人,找到融资人,把桥搭好,说到底,跟房地产中介一样。所以呢,未来,金融居间或者说金融中介会大行其道,金融中介就是华尔街的核心。现在中国房地产发展的这么厉害,房产(资产)在未来,一定会成为最好的金融宿主,特别是以房地产为抵押物的融资方式一定会大行其道,最重要的是,打破银行的垄断,让民间资本或操作模式进入到中长期的房地产抵押融资这个大蛋糕中。

这个概念,是以金融居间(金融中介)大行其道,正是我们在厦门项目教“房地产中介”做“金融中介”的思路不谋而合,佐证了我们的思路是正确的。

五、陈劲松:房地产服务行业的创新和生态

30年道更,现在是好时候;金融居间、产权保险与资产管理是未来一些值得去做的事情。

收获一:

陈劲松说,30年道更,现在正是好时候。他说,每30年,国家也好,行业也好,都会发生一些巨大的变化。而30年中,头10年是模式的野生期,也就是摸着石头过河的时候;第二个10年,是规范期,野蛮生长过后,就需要一些规矩的出现,来约束一些野蛮的行为;第三个10年,是思维惯性期,这个阶段,大家都习惯了规范,成为了腐朽的卫道者,于是,一个道就要没落,为另外一个道让路了。他说,现在正处于道更30年的第一个10年,各种模式在这个10年里,像雨后春笋般层出不穷,野蛮生长,大的机会,大的公司,就在这10年中会出现。一切正是好时候!

收获二:

陈劲松将带领世联行向广义的房地产服务发展。几个重点我说一下,一个是为交易过程中的风险提供“产权交易保险”服务,简单的来说,就是为“资金监管”服务加上责任与承诺,打造房地产行业的“支付宝”;为房地产中介行业提供金融居间服务,并实现打破银行按揭垄断建立独立的专门的房地产按揭银行的目标;建立基于交易场景与大数据的个人信用贷款业务;重点建立以世联行业务背景下的资产管理业务,并实现资产管理的金融化。

陈劲松在布一个很大的局,说实话,场景的描述是很让人动心的,逻辑也很严密,其中,“产权交易保险”这个业务,比较引起我的注意。这我们在做线下业务的过程中,是有这样的需求的,也就是客户不放心把钱直接给业主,但是他放心给我们,但要求我们承担担保责任,允许我们拿他的钱干什么都行,只是如果交易出了问题,我们要负责。其实,交易过程是可控的,我们做好各个风控环节,出问题的机率还是很低的,那我们完全可以做这个担保,我们可以收取担保费用。我直觉告诉我,这一定是未来中介行业一个革命性的产品,将来必有大作为。

 

洋洋洒洒千言书,只能将几个大咖的议题精华与大家分享,也激发了我们对晟意产品以及厦门项目未来的发展方向的一些新旧思路的结合。我胆敢地说,有些思路我们已经走在前方,如何布局落地,将是我们未来发展的重点工作,也将是中国房地产经纪行业变革与创新的发展之路。

本文由晟意网络科技有限公司及龙吟行经纪服务有限公司副总经理、厦门象屿房盟网络科技有限公司总经理 何毅 撰文。