房老板模式应用——某公司关于分段式房地产租售严选服务平台的设想

房老板模式应用——某公司关于分段式房地产租售严选服务平台的设想

一、需求理解及模式设计

1、重要调整,从“联卖平台”为主要需求切入,改为以“满足客户租售体验,提供专业租售服务”为主的需求方向——即打造“综合性房产租售服务平台”,重新定义“房产租售服务”的价值。

根据与贵司交流,贵司对“联卖平台”的操作仍然存在较大的疑虑。认为联卖,主要还是为经纪人服务,始终摆脱不了对“中介”的依赖性。

想建立一个“去中介”的房产租售服务平台,以客户体验为核心,平台需要更加的轻量化,不介入过多的“交易达成过程”,而是灵活的,可自由选择的“租售服务”给客户。

下面,我们来分析一下客户在“租售服务”上的需求。

(1)客户需要更加直接与透明的信息对接服务。

即卖房子的客户或者要出租房子(土地、厂房、商铺等)的客户,他需要的是“广而告之”的服务,想要告诉目标人群,我这里有这样的“货”要卖或者出租。买房子的客户或者要租房子的客户,需要从海量的信息中,找到符合自己要求的“货”。

那么在这个问题上,目前所有平台,都把要卖房子或出租房子的客户(业主)与想要买房子的客户或租房子的客户给隔离开来(美其名曰,减少打扰,其实转头将信息卖给中介机构等等),人为的制造信息对接的困难(客户与客户之间,很难直接形成对话交流机制),把这种“人为制造的困难”变成商机,并以此作为“信息对接服务”的收费依据。

因为这些平台,掌握了这些流量,所以,无论是客户(业主),还是中介机构,都得不到有效的,直接的信息对接。各方面都受制于平台规则,某种程度上来说,是挺“不爽”的!

在有效的信息对接(自由对接)与“客户被骚扰(无效对接)”这里有个矛盾,同时,也是一个商机。如果能够解决这个矛盾,也是一个很好的商业模式,我们稍后来设计一下这个模式。

(2)客户需要专业的“评估”服务。

房子能卖多少钱、能租多少钱,多少钱卖合适,多少钱钱租合适。现在,都是凭中介经纪人的经验,并没有一个很好的评估体系,没有人能够提供一份很有说服力的评估报告。这里也是一个商机。

(3)客户需要专业的“包装推广”服务。

房子的包装,包括房子的介绍“文案”服务(发掘房子的卖点),照片、视频、3D等拍摄类服务。

房子的推广,包括各种渠道的传播,转发等。

当然,有的客户自己很厉害,是不是能给他自由发挥的空间?

(4)客户需要专业的“带看助手”服务。

有的业主,自己可以提供“看房”便利,有的业主不行(外地的,没空的),可能需要代为“带看房”。那么这个可不可以作为一种服务项目呢?

有的客户,自己可以上门去找业主看房,有的客户,东南西北都搞不清楚,可能需要被带看(带路)的服务,甚至需要车接送安排。

(5)客户需要专业的“谈判支持”服务。

不是每个人都会谈价格啊、谈条件啊!!

有这么样的场景:我是业主,已经有客户来看过我的房子了,也表示了意向,但是,我不好意思,也不会谈判,于是,我想找委托一个特别厉害的“高手”,去帮我谈价格,按照谈高的部分,给与服务费用,这样是不是一个需求呢?

同样,我是客户,我也想委托一个特别厉害的“高手”帮我去谈价格,谈低的部分,给与服务费用,这也是一种需求吧。

只是,现在这些需求,都被统一的打包进了“经纪居间服务”中,在这个服务过程中,无论业主或是客户,都是被“劝服”的对象,一个经纪人,两头谈,这叫促成,以经纪人的“成交”为导向,无论是客户,或者业主,从彼此直谈,变成了谈“中介”,中介是多么的难“谈”啊,完全没有被服务的感觉,没有人站在自己的立场为自己争取,只有不断的被劝服放弃立场的过程。

(6)客户需要专业的“签约保障”服务。

无论是房产的租售,还是土地流转的租售,最终,都需要订立专业的“合同”来确保交易的安全。

说实话,现行的“合同”,都是由“中介”制定的“居间合同”,说保护交易双方吧,也有这方面的条款,但是,更多的出发点,也是从居间促成的角度出发,当然,也算是公平的合同内容。

但是,是不是交易双方真实意愿的表达,这就不好说了。如果这个时候,有一个专业人士,为双方提供专业的法律意见,以确保双方真实意愿的达成,这个专业人士不占任何一方立场,只是提供专业的法律服务,是不是会更好呢?

如果,需要保障,可以引入担保方来担保合同的执行,是不是也是一种签约保障呢?

(7)客户需要专业的“手续办理”服务。

房产租售、土地流转,这里面都会涉及很多的“手续”办理服务。这里不用赘述。犹如“贝壳”,也将“手续办理”剥离出来那般,形成专业的订单,分派给不同的服务人员,形成“契约”关系。

(8)小结

我们上面,总结出来,客户需要的7种房地产(含土地)租售过程中,客户所需要的服务。

而这些服务,目前都存在各种“不痛快”,如果,我们能够找到解决“不痛快”的方案模式,也不失为一种可持续发展的模式。

2、模式设计:打造中国首个“分段式”房地产租售严选服务平台!!!

(1)关键词:分段式。

我们将房地产租售服务,拆分成7种“分段式”服务:信息对接服务、评估服务、包装推广服务、带看助手服务、谈判支持服务、签约保障服务、手续办理服务。

每个分段,都有专业的服务团队(人员)供客户自由的选择。当然,也可由平台对所有分段进行团队总包推荐。

详情,见后续的“服务流程设计详解”。

(2)关键词:严选服务。

7种分段式服务的供应商,均由平台进行严选,设计严格的准入与服务保障规则。

严选服务,可以是平台直营的服务团队,也是经过平台筛选并提供服务承诺的服务商。

详情,见后续的“严选服务商标准”。

(3)关键词:平台。

平台的作用一,在于确保各个分段式服务订单通过线上互联网的方式、系统智能化的、高效率进行的流转。

平台的作用二,在于确保每个服务可介入监管,并可作为合作各方约定规则的监督平台,起到协调、保障的作用,为各方提供交易及服务过程中的取证支持。

平台的作用三,提供更有保障的直营服务团队或严选服务团队。

平台的作用四,为各方提供有偿的担保行为。

平台的作用五,负责平台的整合推广,包括客户流量的导入、服务商的导入等。

二、关键做法详解暨模式实施说明。

1、关于信息对接模式的创新做法。

(1)没有“中间商说瞎话”——交易双方直联模式。

关键点:确保交易双方身份的真实性。

业主方身份确认:提供产权证明材料,由平台方进行验证。

客户方身份确认:提供身份证明材料,系统大数据排除验证,客户直联保证金支付(如,客户需要直联业主时,必须缴纳保证金,确保是真实的需求,如被投诉、举报为商家,则扣除保证金)。

(2)直联的方式。

业主电话号码直联;中间号(隐号)直联;短信直联;站内评论等社交模式直联,在线IM直联,邮件直联等。

业主没空的,亦可随时委托平台小秘书代为处理直联咨询。

(3)直联效率的保障。

任何一方,对直联信息超时响应的,平台将介入联系。并对长期不响应的客户信息及操作进行处罚,如下架,关黑等。

2、评估服务的创新做法。

(1)评估服务的类型。

系统评估:系统根据大数据,为业主、客户提供标的物评估报告;

人工评估:客户、业主可自由选择人工评估,评估人员可以是资深的经纪人或者交易人员(严选进入),评估人员须提供书面的评估报告。

特别是土地评估方面,更是市场的空白点。

(2)收费模式。

普通模式是免费的,评估结果无责任。

可以提供有偿的对赌评估模式:如收取100~500元每份的评估报告,服务报酬与最终成交结果挂钩,如最终交易价格偏差超过n%,则服务无效,费用退回,且评估方按照评估收费20%进行赔付。如评估准确,或委托方自行终止交易,或委托期限到期,则需要付费。

费用由平台监管,平台收取n%的平台费用。

3、包装推广服务

(1)包装推广服务的类型。

摄影服务;宣传海报;宣传软文服务;宣传视频制作服务等制作类服务。

站内置顶、站内广告、短信群发、抖音大号、微博大号、直播大号、悬赏转发等广告推广服务。

流程:委托可直接挑选服务类型及服务商,并在线签署委托合同——缴纳一定的履约保证金由平台监管——服务商完成服务——支付费用——进行服务评价。

大宗交易的包装,如大型商业体、厂房、土地,更加的需要整体的包装哦。

(2)收费模式。

客户可以不委托任何服务,使用免费的服务。

收费服务,由平台负责监督效果,并提供发布报告,委托方确认后完成付费,不满意不付费(前期亦可由平台补贴)。如未达约定效果,服务无效,费用退回,且服务商按照约定赔付。

4、带看助手服务

(1)带看助手的类型。

业主方的服务:主要包括钥匙托管,开门服务,现场讲房,卫生安全维护,看后汇报等。

客户方的服务:联系看房,看房计划安排,看房线路规划,私车接送等。

服务方:由就近原则的严选中介、社区积极分子、社区商家组成。

流程:选择好带看目标,委托带看助手(系统根据目标的区域进行带看助手推荐)——带看助手制定带看计划——委托人确认计划——带看助手提供服务——服务结束委托支付费用——最终进行服务评价。

(2)收费模式。

提供两种收费模式(无论业主或客户)。

第一种,纯看房服务收费,看完即付费,按次、按套收费。

第二种,成交后付费(归入佣金),客户必须委托后续的经纪服务(谈判、签约),并支付佣金。

服务方,必须及时响应并提供优质服务,如有投诉,将被处罚。

5、谈判支持服务

(1)谈判支持的类型。

交易双方均可自由选择委托谈判人。

流程:委托确定谈判的目标(价格、税费等需要达到什么条件,系统有一个谈判范围限定)——委托谈判人(系统给出推荐)——谈判人代表委托方直联对方进行谈判——根据谈判结果付费——最终进行服务评价。

(2)收费模式

普通模式:谈不成,不收费;谈成了按照成交价N%付费。没完全谈成,打折收费。

对赌模式:谈不成,赔付一定的费用;谈成了按照成交价N%付费。没完全谈成,打折收费。

只要客户最终成交,均需支付费用。

6、签约保障服务

(1)签约保障的类型。

合同范本服务,平台免费提供。

合同拟定服务,一般由律师提供,适用交易双方前期自行谈判比较顺利的场景。

居间合同服务,交易双方需要居间协调的场景(一般与谈判联动服务),提供交易风险防范与告知服务。

交易担保服务,由担保费对交易合同进行担保服务(包含了居间服务)。

签约保障的服务方,由平台直营或严选。

(2)收费模式

合同范本是免费的,合同拟定按单收费,居间服务按点数收费,交易担保按担保额的点数收费。

7、手续办理服务。

(1)手续办理的类型

银行按揭、评估、税费处理、过户、交楼等。

进阶的服务有,赎楼垫子、解封、拍卖、税费优化、购房资格办理等。

流程:在线选择服务人员——双方就服务项目进行确认——支付保证金——服务人员提供服务——服务评价

(2)收费模式

按照手续的难易复杂程度,双方协商议价。

8、资产管理服务

(1)服务类型

土地、住宅、厂房等的包租、代收租金、维修保养等。

该项服务,由平台直营。

(2)收费模式

按照协议价格收费。

三、平台要干的活

1、严选商家。

分段式服务,核心需要有专业服务的人。

前期,我们会特别困难,别说“严选”了,就是“选择”都有困难,但是,这也是核心竞争力。

我们需要组建一支“招商”团队,专门从事商家入驻平台的事情。

前期可以给与入驻优惠补贴等设计。

可以说,招商的成败,其实也决定了平台的成败。

当然,我们也有直营的团队,从直营团队开始是个很好的选择与助力。

特别注意,“严选”的概念,就是不需要无限的商家!!!平台上的商家是有限的,只有商家有足够的生意做,才有钱去改善服务质量,商家都吃不饱,没钱改善,平台的体验也就会不好。

2、提供高效的在线信息交流、交易订单综合服务系统。

把一件事,拆成了多段的分段式服务,好处是给客户更多的选择余地,也让服务更灵活,让客户的成本可以进一步降低,说白的就是“丰俭由人”的生意理念。但同时,分段式服务也一定会带来信息交接传递的碎片,而这些碎片,一定会给客户体验和服务质量带去风险。

这时候,就必须由一套高效的系统,来进行整合。通过互联网与智能化的系统平台,来整合如此多的服务角色,让这么多的角色,可以统一的,高效的,可监管的为客户提供服务,这是平台成败的基石。

3、通过互联网平台实现合同签署、担保背书、服务费用的支付、结算等。

作为一个平台,而且是涉及房地产交易的综合性服务平台,交易安全是个很重要的课题。

作为一个平台,不控制资金流,如何去承诺,去背书,没有承诺,没有背书的平台,对客户如何提供交易安全服务?

分段式后,有些服务的价值金额就没那么大了,某种程度上来说,也是减小了风险,提高了安全。

所以,平台必须承担有效的“合同签署”(确保在线签署的合同有法律效力)、“担保背书”(通过保证金或担保公司介入实现)、服务费用的支付与结算(资金流的控制)等功能。

4、客源的发展(流量的发展)。

客源的发展即流量的发展,是平台的生命线,没有客源流量,平台上的商家服务谁?

客源与商家,永远是一个先有鸡还是先有蛋的话题。

胜在,我们已经有了“直营”商家起步!!!解决客户(交易双方哦,不仅仅是求购求助的需求一方哦)我们就上路了。

引流,说白了,就是个砸钱的事情。区域市场,推广起来还是很快的,通过一些活动,补贴,首先让资源方(业主方)登记资源。

同时,通过免费服务(补贴商家),吸引客源注册。

在通过社群营销,如推荐有奖等,发展注册量。

手段都是这些,有用就好。